L'achat en viager consiste à vendre un logement à une personne le débirentier, en échange du versement mensuel d'une rente pendant toute la durée de vie du vendeur le crédirentier.
Le viager occupé offre une possibilité de compléter sa pension sans changer de lieu de vie.
La vente en viager consiste :
Pour l'acquéreur, à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition, mais qu'il ne pourra occuper qu'au décès du vendeur, sauf si ce dernier le libère tout de suite,
Pour le vendeur, à percevoir une rente mensuelle jusqu'à son décès en contrepartie de la vente de son logement. Pour le vendeur, le viager est une formule qui lui permet de s'assurer d'un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours. S'il conservait la propriété de son bien, il ne pourrait pas profiter du capital qu'il détient et celui-ci reviendrait à ses héritiers. C'est une formule bien adaptée pour les personnes qui n'ont pas d'héritiers, mais peut-être intéressante dans certains cas : le vendeur fait don du « bouquet » à son ou ses enfants qui en profite(nt) immédiatement et la rente apporte un revenu permettant d'échapper à la dépendance. De plus, vendre en viager peut régler la question de la succession et s'il n'y a pas d'autres biens immobiliers d'éviter le recours à un notaire pour la succession, qui n'est alors pas obligatoire.
Conditions
- Toute personne ayant la capacité juridique peut vendre ou acheter un logement en viager.
- Pour que la vente en viager soit valable, le décès futur du crédirentier doit être imprévisible. Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.
- Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère alors que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. L’annulation de la vente peut être alors invoquée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal de grande instance (TGI).
Prix de vente et de la rente
Prix de vente
Le prix de vente est fixé entre les parties sans toutefois pouvoir dépasser la différence entre :
- la valeur vénale, c'est-à-dire l'estimation financière du logement dans une région donnée,
- et la valeur du logement occupé déterminée par des barèmes en fonction notamment de l'espérance de vie du crédirentier. Ces barèmes peuvent être consultés auprès d'un notaire ou d'une compagnie d'assurance
Prix de rente
Au moment de la signature de l'acte de vente, le débirentier peut régler au comptant une partie de la vente appelée le bouquet. Cette somme est alors déduite du montant de la rente. Ainsi, plus le bouquet est important, moins le montant de la rente est élevé.
Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente :
- une clause résolutoire qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier,
- et une clause lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente.
Les parties peuvent également insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l'institut national de la statistique et des études économiques (Insee).
Conséquences sur le bien
Occupation du logement
Le débirentier ne peut occuper le logement qu'au jour du décès du crédirentier.
Entretiens et réparations
Les réparations et entretiens courants du logement restent à la charge du crédirentier sauf s'il libère totalement le bien vendu.
Impôt locaux/factures
Créditrentier
Le paiement de la taxe d'habitation et des factures d'énergie restent à la charge du crédirentier sauf s'il libère totalement le bien vendu.
Les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, décroissante avec l'âge du crédirentier.
Débitrentier
La taxe foncière est à la charge du débirentier, à moins que les parties en aient décidé autrement.
