Dépasser le plafond de loyer est autorisé par la loi si le complément est écrit noir sur blanc sur le bail et justifié. Ce qui ne serait pas le cas pour la quasi-totalité des annonces non conformes.
L’encadrement des loyers est-il efficace à Paris? Pour le vérifier, la mairie a demandé à la Fondation abbé Pierre de passer au crible, chaque année, les annonces de location dans la capitale. Et voici le résultat de son premier Observatoire pour lequel 15.000 offres ont été consultées grâce à une application gratuite, Encadrement: 35% des logements proposés à la location entre le 1er août 2020 et le 1er août 2021 dépassent les plafonds de loyers fixés par la loi, selon le rapport de la Fondation Abbé Pierre.
C’est 15 points de moins que pour les 17.000 annonces analysées par Meilleurs Agents dont Le Figaro avait publié l’étude en juin dernier. En revanche, ce chiffre est à peu près conforme à ceux publiés par l’extension Internet Encadrement (39%), promue par la mairie de Paris et par l’association des consommateurs CLCV (40%). Le plafond de loyer est dépassé en moyenne de 196 euros par mois, soit près de 2400 euros par an.
C’est sur le site d’Orpi que la part des annonces non conformes est la plus élevée: 45%, alors que le premier réseau immobilier de France faisait partie des meilleurs élèves de l’étude de CLCV publiée en janvier dernier. Pour la Fnaim, c’est le contraire: seulement 23% d’offres où les loyers dépassent les plafonds légaux contre 33% dans l’étude CLCV. Sur le site PAP, cette proportion grimpe à 54%. Preuve que les particuliers sont souvent moins respectueux lorsqu’ils louent en direct.
Côté arrondissements, c’est dans le 16e que cette part est la plus élevée (46%). Suivent les 4e (45%) et 9e (43%). À l’inverse, dans les 20e et 14e, cette proportion est quasiment deux fois moins élevée: 25%.
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Les studios et deux-pièces, très prisés des étudiants, sont surreprésentés: 47% des logements de moins de 30 m² font apparaître des valeurs supérieures aux plafonds légaux.
9 amendes depuis le début de l’année
Pour autant, cela ne signifie pas que toutes ces offres sont illégales. En effet, dépasser le plafond de loyer est autorisé par la loi, à partir du moment où il est justifié noir sur blanc par le bailleur dans le contrat de location. C’est ce qu’on appelle un complément de loyer. En revanche, ce n’est pas obligatoire de le mentionner dans l’annonce. Et lorsqu’on se penche uniquement sur les baux, cette part tombe à 20%, selon l’Observatoire Clameur. Ce que conteste l’un des fondateurs d’Encadrement qui affirme que «99,9% des 35% non conformes sont dans l’illégalité».
Car là où le bât blesse, c’est que le montant du complément de loyer n’est pas encadré et qu’il est trop flou. C’est pourquoi la mairie de Paris veut qu’elle soit mieux définie par la loi. Une proposition d’amendement allant dans ce sens doit être examinée dans les prochains jours à l’occasion de l’examen du projet de loi 3DS (différenciation, décentralisation et simplification) qui doit commencer à partir du 6 décembre. Ce complément de loyer serait seulement autorisé pour les logements ayant des «équipements ou matériaux luxueux, un extérieur (terrasse ou jardin), un espace complémentaire(parking, grande cave, sous-sol)». Autre proposition réclamée par la mairie de Paris et soutenue par le gouvernement: transférer les pouvoirs de sanction et de contrôle, actuellement entre les mains du préfet, à la mairie. Enfin, la Ville de Paris souhaite que les sanctions prévues par la loi (5000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale) soient doublées.
«Une large communication autour des droits des locataires est nécessaire, ajoute la Fondation Abbé Pierre. Trop peu ont connaissance de la procédure et reculent souvent face à l’ampleur administrative et judiciaire». En juin 2021, 116 signalements ont été recensés par la Commission départementale de conciliation. Parmi eux, 75 dossiers ont été instruits et 9 amendes, n’excédant pas 1500 euros pour chacune (contre 5000 euros prévus par la loi), ont été notifiées aux bailleurs.
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source: LeFigaroimmobilier