Focus sur la baisse du prix au m2 dans Paris
En 22 ans, le marché immobilier Parisien a connu une hausse de 413,86 %, les prix se sont multipliés
par 4 ! En effet, en 2000, le prix au m2 était de 2740 €/m2, il est aujourd’hui de 11 468 €/m2 en moyenne, de quoi en 22 ans faire de très belles plus-values !
Depuis quelque temps, une stagnation inédite s’est constaté des prix au m2 en 2022 puis les prix de l’immobilier ont baissé de 0,5 % en ce mois de novembre.
En 22 ans, la seule baisse constatée avait été pendant la crise de 2008. Par ailleurs, la stagnation est elle aussi rare, car ces dernières années, les prix n’ont fait que d’augmenter dans la capitale.
Plusieurs facteurs expliquent cette baisse
En effet, la remontée des taux d’intérêt est un des principal facteur de cette baisse. Suite à cette hausse des taux d’intérêt, l’octroi de prêt s’avère plus difficile et de moins en moins d’acheteurs peuvent obtenir leurs prêts ce qui s’en suit une négociation avec les vendeurs pour une baisse du prix de vente.
On estime que 50 % des demandes de prêts sont refusées actuellement contre 45 % en septembre ce qui laisse présager la continuation d’une baisse du prix au m2 en 2023.
Les refus de prêts s’expliquent par la montée croissante des taux immobiliers, nous avons dépassé la barre des 2 % pour les emprunts sur 15 ans et concernant les emprunts sur 20 ans, obtenir un taux de 2,3 % est satisfaisant. Selon les courtiers, le taux d’usure est la principale cause de refus de prêt. Il s’explique également par le diagnostic de performance énergétique pour 3,3 % des cas de refus de prêt.
De plus, les principaux titres médiatiques mettant en avant la baisse des prix au m2 de l’immobilier à Paris induisent dans l’inconscient collectif des acheteurs qu’une négociation du prix est à effectuer.
La baisse du prix est également causé par la réglementation énergétique telle que la loi climat et résilience. En effet, cette loi qui réduit des déperditions énergétique impose aux propriétaires de faire des travaux pour que leurs biens ne soient pas des passoires thermiques. Par ailleurs, dès janvier 2023, il sera un interdit aux propriétaires de louer des biens classés G. Ce qui impose aux propriétaires d’effectuer des travaux et cela remet en cause la rentabilité de l’investissement. C’est pour cela que certains propriétaires préfèrent vendre plutôt que payer des travaux onéreux. Les prix sont donc revus à la baisse pour être vendus car des travaux sont à effectuer.
Une baisse jusqu’à quand ?
Avec le climat inflationniste et donc la hausse des taux d’intérêt, nous estimons que la baisse pourrait continuer en 2023 et de nombreuses agences le constatent également, une baisse est déjà présente et à prévoir sur les estimations. En 2023, la baisse des prix devrait continuer, selon la Fnaim, il y aura un recul des prix de l’ordre de 5 % en 2023 et il concerne les villes qui ont flambé ces dernières années telles que Paris. Cependant, le marché parisien est un marché à part, les acquéreurs sont souvent des personnes aisées et disposant d’un apport conséquent même si le contexte inflationniste risque de peser sur le moral des prétendants à l’acquisition et peut être un frein. On a pu également constater que dans le 8e, le 7e et le 6e arrondissement, une hausse est toujours constatée, cela est certainement dû aux acheteurs étrangers qui se sont vu stopper leurs achats dans la ville lumière pendant le covid dû à la fermeture des frontières et qui continuent à investir dans des produits de haut de gamme en 2022. La mairie de Paris a également annoncé vouloir augmenter la taxe foncière de 52 %, mais nous ne pensons pas que cela pourra atteindre le marché en 2023.
Nos conseils pour vendre en 2023
Tout d’abord, il ne faut pas surestimer son bien et connaître le marché dans lequel on se trouve. Dans certains arrondissements, le prix risque de baisser donc passer par un professionnel de l’immobilier pour faire estimer son bien est la meilleure décision à prendre. Le professionnel apportera des conseils judicieux en ayant une vision plus large du marché.
En ce qui nous concerne, nous voyons les budgets relatifs aux recherches d’acquisition en baisse sur quasiment l’ensemble des types de biens.
De plus nous pensons, qu’il faudrait également éviter de vouloir vendre de « particulier à particulier », lorsque la demande est rare, le risque de vendre son bien augmente, les annonces de particuliers sont également souvent sur valorisées alors les vendeurs risquent de passer à côté d’acquéreurs potentiels et même de voir leurs biens rester des mois sur le marché…
Avant de confier son bien à une agence, il faut être vigilant et le sélectionner avec rigueur, le réflexe de la plupart des vendeurs est de mettre son bien dans une agence qui estimera au prix le plus haut, sauf que surestimer un bien est une perte de temps et une baisse du prix sera négocié dans les mois suivants la commercialisation. Mettre son bien dans un trop grand nombre d’agences est également une erreur, cela donnera l’impression aux acquéreurs que vous n’arrivez pas à vendre votre bien alors il faut privilégier le mandat exclusif.
Enfin, dans des périodes inflationnistes, une offre au prix est plus rare et donc il faudra s’attendre à négocier le prix avec les potentiels acquéreurs.