Un viager permet à un acquéreur (débirentier) d’acheter un bien immobilier sans avoir à verser la totalité de la valeur du bien lorsqu’il en fait l’acquisition.
Le vendeur (crédirentier) perçoit une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle), la rente peut également s’accompagner d’un bouquet (une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente). La vente en viager est une transaction immobilière qui permet de vendre son bien tout en conservant un droit d’usufruit sur celui-ci.
Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur et dès la signature de l’acte de vente, l’acquéreur peut occuper le bien sans avoir à attendre le décès du vendeur. L’acquéreur peut donc soit l’occuper, soit le louer ou le revendre. On peut dire que la nue-propriété comme l’usufruit se trouvent concentrés chez l’acheteur. Toutes les réparations et l’entretien courant sont à la charge de l’acquéreur.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais celui-ci conserve son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. L’acquéreur ne peut donc pas occuper le bien, le louer ou le revendre. Cependant, la nue-propriété revient à l’acquéreur. De plus, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur mais dans le cas d’un viager occupé avec droit d’usage la répartition du paiement des travaux doit être prévue dans l’acte de vente.
La première rentrée d’argent pour le crédirentier dès la signature de l’acte de vente est le bouquet, c’est-à-dire la somme que le débirentier verse au vendeur. Le bouquet n’est pas obligatoire dans une vente en viager. Le montant de la somme est déterminé entre le vendeur et l’acheteur. Le bouquet est calculé et négocié entre les parties par différents critères tels que : les fonds disponibles chez le débirentier, les besoins financiers du crédirentier et la valeur du bien. Cette somme est par la suite déduite du prix de vente du logement et donc plus la somme du bouquet est élevé plus la rente viagère versée périodiquement sera faible et inversement.
La seconde rentrée d’argent est la rente viagère qui est une somme que le débirentier verse au crédirentier, le plus souvent mensuellement, jusqu’au décès de celui-ci. La rente viagère est calculée à partir de différents critères tels que : l’âge du crédirentier, le nombre de crédirentiers et l’estimation de la valeur du logement. Un coefficient diviseurs est appliqué en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du crédirentier. Pour faire simple : plus le crédirentier est jeune, plus le coefficient diviseur sera élevé, par exemple : si le crédirentier a 60 ans, le coefficient diviseur est de 12,702 et si celui-ci a 70 ans le coefficient diviseur sera de 9,667.
Pour calculer la rente, il existe également le barème viager Daubry qui tient compte de 13 230 données et 1 956 possibilités pour calculer la rente des hommes et des femmes de 40 à 105 ans. Le barème viager est utilisé par des professionnels du viager tel que les agences immobilière ou encore les notaires. La version la plus récente du barème Daubry a été publiée en 2018. Le principal avantage du barème viager Daubry est qu’il permet de faire un calcul extrêmement rapide. Le calcul permet :
- De déterminer la valeur vénale du bien immobilier.
- D’appliquer la décote d’occupation en fonction du sexe et de l’âge du vendeur qui donnera un taux de DUH (droit conservé par le vendeur). Ce taux est multiplié par la valeur du bien et nous obtenons le montant du DUH. Retranchez ce montant de la valeur vénale pour obtenir la nue-propriété.
- De déterminer le capital à renter en soustrayant le bouquet.
- De calculer la rente viagère en multipliant le taux de rentes au capital à renter.
Le viager sans rente existe également mais il est moins répandu, celui-ci peut être une opération de financement intéressante car l’unique coût par le débirentier est le bouquet.
En cas de viager occupé, il faut appliquer une décote car le débirentier conserve son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès.
Comment revendre un bien en viager ?
Il est possible de revendre un bien avant de l’avoir acquis. En effet, le premier objectif pour le débirentier n’est pas de revendre mais il peut subir des aléas qui l’empêcheraient d’honorer le versement des rentes.
Pour la revente du viager du vivant du crédirentier, l’enjeu pour le débirentier est de récupérer les sommes déjà versées. Dans le cas où le débirentier réaliserait une plus-value sur la revente, celle-ci sera imposable. En cas de revente, le nouvel acquéreur devra payer les rentes dans les mêmes conditions que l’acquéreur initial mais celui-ci devra payer un bouquet au premier acquéreur. Dans le cas de revente, le premier acquéreur se porte garant du nouvel acquéreur. La revente ne doit en aucun cas impacter le crédirentier en viager.
En cas de revente après le décès du crédirentier, le bien immobilier est automatiquement devenu la propriété du débirentier. La propriété peut donc être revendue sous forme d’une vente classique à moins que celui-ci ne souhaite le revendre lui-même en viager.
Quels sont les différences entre la nue propriété et le viager ?
La nue-propriété consiste en un montage financier qui scinde la propriété d’un bien en deux entre un particulier épargnant (le nu-propriétaire) et un investisseur institutionnel (le bailleur usufruitier). Le nu-propriétaire qui dispose du bien concède donc l’usufruit à une tierce personne durant une période limité dans le temps de 10 à 20 ans dans le cadre d’un programme commercialisé par un professionnel de la nue-propriété. Une fois cette période achevée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. Les avantages d’être nu-propriétaire sont qu’il y a une décote du prix du bien de 30 % à 50 % et les travaux d’entretien sont à la charge de son usufruitier.
La différence entre le viager et la nue-propriété sont que la durée du viager n’est pas définie alors que celle de l’achat en nue-propriété est connue. En effet, l’achat en viager permet d’acquérir la pleine propriété d’un bien après le décès de son occupant actuel alors que l’achat en nue-propriété consiste à céder la gestion du bien à un bailleur institutionnel pendant plusieurs années.
Quels sont les avantages et inconvénients d’une vente en viager ?
Les avantages du viager pour le crédirentier sont qu’ils leur permettent d’avoir un complément de retraite sous forme de rente viagère sans avoir à quitter son logement. Le crédirentier bénéficie également d’avantages fiscaux intéressants car la rente qu’il perçoit est sujette à un abattement selon son âge.
Les abattements sont de :
- 70 % pour les plus de 69 ans.
- 60 % entre 60 ans et 69 ans.
- 50 % entre 50 et 59 ans.
- 30 % pour les moins de 50 ans.
Cependant, les inconvénients sont que si le crédirentier a des héritiers, le bien ne leur sera pas transmis. En effet, les héritiers du crédirentier ne disposent d’aucun droit sur le bien vendu. En vendant son bien en viager, le crédirentier retire le bien du patrimoine qu’il transmet à ses héritiers. Le second inconvénient est s’il y a défaut de paiement. En effet, lors de signature d’une vente en viager, le crédirentier et débirentier s’accordent pour fixer l’ensemble des termes du contrat et notamment sur la rente et le bouquet. Il est donc possible pour le vendeur d’annuler la vente en cas de défaut de paiement de la part du débirentier. C’est le motif d’annulation le plus courant. Si la vente est annulée par le juge, le crédirentier récupérera la propriété de son bien et gardera le bouquet et les rentes déjà versées en indemnisation.
Les avantages pour le débirentier dans le cas d’un viager occupé, sont que celui-ci n’a pas à gérer le bien car c’est l’occupant donc le crédirentier qui doit l’entretenir ainsi que payer les dépenses d’entretien, la taxe d’habitation et les charges courantes. C’est également un placement à moyen/long terme qui offre une rentabilité de 6 à 8 % en moyenne et qui lui permet d’acquérir un bien immobilier à prix réduit. L’investissement en viager est un investissement socio-responsable. En effet, il permet à une personne âgée de percevoir un complément de revenu tout en restant vivre chez elle. Ce complément de revenu lui permettra de subvenir à ses besoins et de mieux vivre sa retraite. Enfin, le principal avantage est que le paiement est effectué sous forme de mensualités sans recouvrir à un emprunt bancaire. Cette forme de paiement évite au débirentier de disposer de l’ensemble des fonds au jour de la signature de la vente.
Cependant, les inconvénients sont que tout d’abord, ni débirentier ni le crédirentier ne connaissent le montant du prix de vente définitif au moment de l’acquisition celui-ci sera définitif lors du décès du vendeur. Il peut y avoir une revalorisation annuelle de la rente viagère. En effet, la rente prend compte de l’évolution du coût de la vie et est indexée sur l’indice de l’Insee. Il faut donc le prévoir dans son budget d’acquisition. Enfin, le bien étant soumis à une forme d’hypothèque, les banques n’octroient pas de prêts sur ce type de vente ou que très rarement. Afin de souscrire un crédit bancaire, la condition est que le débirentier soit déjà propriétaire d’un autre bien d’une valeur au moins équivalente.